德勤：中国养老住宅-现状和发展趋势报告

前言

一、中国养老住宅市场现状分析

1.各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导着
1.1房地产公司—开发建筑主力军
1.2养老服务机构—设施运营支撑者
1.3保险机构—长期资金优势者
1.4其他投资者—市场的有力补充者
2.产品结构逐渐丰富，但尚未形成规模
3.多种盈利模式并存、各有利弊
4.产业各方突显优势、加强合作

二、中国养老住宅市场面临的挑战

1.中国养老住宅市场有效需求还有待培育
2.养老设施和服务供给与市场需求不匹配
3.产业政策微观落实程度不尽如人意
4.融资渠道制约养老住宅健康发展

三、海外养老模式探析及借鉴

1.尊重不同文化的养老需求政府加强投入
2.完善基础设施和体系
3.参与主体多样，多种模式并存
4.金融工具创新促进行业发展

四、中国养老市场发展趋势展望

附录一：中国养老产业税收政策简介
附录二：境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)

前言

人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，成为日益受到关注的一大社会问题。在现代化因素的 影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老己经不能满足广大老年人多方 面的养老需要。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而 其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养 老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。

报告中，德勤分析了中国养老住宅市场的现状与趋势。谁是养老住宅市场的参与者？不难想象房地产公司自然的成为了这个市场的主导者，其他的重要投资者还包括了养老服务机构、保险公司 和基金公司等。在研究的过程中我们发现了不同类型的投资者/公司之间存在着许多合作空间，比如房地产公司与养老服务机构的管理营运合作，本地实业集团与外国投资资金的合资项目等。由 于各个行业的投资者拥有自身的长处，合作能为项目带来质量、营运以及融资上的优势。 在迎接未来庞大需求的另一面，投资者要面对一些挑战 ── 设施和服务供给与市场需求不匹配、 相关政府政策落实程度和融资渠道的制约等，这些因素对于养老房地产项目的营运和投资回报有 决定性的影响。以中国政府的政策为例，虽然近年来国家出台了一些对养老产业的扶持政策，以 税务优惠和支持补贴等方法激励市场投资与发展这行业，但整体来说政策与法规还不完善，发展 模式与监管也没有统一的标准及规范。

中国的养老产业还处于初级阶段，相比之下，海外的养老地产和养老服务市场已经成熟，并有着 不同的模式，比如英国的养老模式以政府主导为主，而美国的就以市场开发的模式运行着。这是 因为养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念有着不可分割的关系。中国养 老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让 体系日趋完善。

此外，中国的税制复杂，投资或营运养老地产和养老服务所牵涉的征税繁多，在本报告的后部 分，我们特意编写了关于中国养老产业税收政策的附录，简单的介绍了养老产业的基准和政府的 优惠政策。此外，我们也附上了关于境外人民币房地产投资信托(CNH – REIT)的附录，协助您了解 这个投资工具在发展养老住宅市场的潜在机遇。

一、中国养老住宅市场现状分析

2013年中国65岁以上人口占比为9.7%，约 1.32亿人；与此同时，老年抚养比从2007年的 11.17%上升到2013年的13.32%。根据联合国人 口署预测，中国的老年人口将以每年超过800万 人的速度增加，到2050年，老年人口占比将达 到30.8%，约为4.3亿人，80岁以上的老年人将 超过1亿人（如图1所示）。相对于世界老龄化 2.5%的平均速度，中国老龄化的速度为3.3%。

巨大的老年抚养人群为养老设施和服务行业带 来重大发展机遇。2013 年公布的《国务院关于 加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展 养老服务设施是发展中国养老服务业的主要任 务之一，并要求：2020 年末全国社会养老床位 数达到每千名老年人35-40 张，即比当前水平 增加一倍。假设至2050 年末，全国社会养老床 位数维持2020 年要求的每千名老年人35-40 张 不变（即每千名老年人需增加15-20 张），以 上述2050 年末全国老年人口2.60 亿计算，则至 2050 年中国新增社会养老床位的潜在需求约为 390-520 万张。

因此，来自不同行业的投资者在最近几年纷纷 进入养老住宅市场。目前公开信息披露的八十 多个养老设施项目分布在北京、上海、浙江、 海南、山东、四川、广东等多地。而参与养老 设施建设和运营的除了房地产商，还包括了保 险公司和专业的养老服务机构等。从产品结构 上来看，中国目前的养老设施和服务已经逐渐 覆盖了不同年龄阶段老年人的多层次需求，但 是盈利模式依然在探索阶段。

傅先生 某大型房地产集团执行总经理

随着中国经济的快速发展，人民生活质量、健康程度和寿命得到很大提高。但与此同时，现代化的家庭结构和生活节奏以及更大范围、更方便的人员迁徙能力迫使中国传统养老习惯发生改变。在未来的十五年，受到独生子女政策影响的第一代父母逐渐进入八十岁，需要更多专业的看护和照料，因此，将成为养老住宅需求集中爆发的时期。

各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导者

养老住宅产业的发展潜力吸引了来自不同行业的投资者，这其中包括了房地产公司、保险机构、养老服务机构、实业集团以及其他财务投资者等，承担着不同或重叠的角色（如图2所示）。 整体来看，房地产公司是养老住宅开发建设和养老服务设施运营的主体；养老服务机构在养老住宅的建设上有涉猎，但是还是以提供服务为主；保险机构则把养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合起来，同时给一些优质项目提供资金协助。同时，我们还观察到一些其他投资机构也以不同的形式来参与到养老住宅市场。我们具体来分析各个参与主体的主要养老项目、参与方式以及各自的特点。

房地产公司：开发建设主力军

在众多参与者当中，房地产公司由于长期积累的地产开发经验，成为养老住宅建设开发的主力军。根据公开资料，当前有三十多家房地产公司已经涉入养老住宅的建设开发和运营，而表达进入市场意愿的更高达八十多家。具体来看（详见表1），万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目；保利地产有北京和熹会和上海西塘越等试点；远洋地产背靠大股东中国人寿，联手美国Emeritus，打造“椿萱茂”养老品牌，在北京亦庄的老年公寓项目已经开始运营；同时，一家知名房地产开发商在杭州的老年公寓已经运营一段时间，并在积极打造乌镇雅达国际健康生态产业园项目等。基于巨大的市场潜力，很多房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。但是，养老住宅相对于传统住宅开发，对房地产企业提出更高的要求。首先，养老住宅需要地产企业加强在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的资源的整合能力；其次，由于养老住宅的资金投入巨大，而回收期相对较长，则需要地产企业提高获取长期合理成本资金的能力；同时，养老住宅的地产企业长期项目运营和管理的能力也提出了考验。

保利地产：“三位一体”打造养老产业

在众多进入养老产业的地产公司中，保利地产无疑是领头军之一。目前，保利地产已将在北京、上海、广州、成都、三亚等多个城市规划及建设了7个养老住宅项目；其中北京西山的和熹会已于2012年年底正式运营。

和熹会位于保利地产北京西山林语项目之内，前身为一座星级酒店配套设施，后投入三千万元改造成为占地7000平米，建筑面积约2万平米的老年公寓。和熹会老年公寓拥有房间200套，床位400个，西侧配建综合门诊部，并有999急救车驻点，二层设有康复理疗区。截至2013年年底，和熹会入住老人110名，主要为高龄、半失能老年人。

目前和熹会的收费模式是在三档会费（五万、十万、二十万）的基础上对于公寓床位月费、餐费以及护理费给予不同的优惠折扣。北京和熹会已经运营了一年多，由于前期投入资金量大，但相应的补贴、优惠政策并未落到实处，同时在医保认定资格上未得到政府有利支持，因此入住率受到限制，直接影响了项目的盈利能力。

保利地产的首个养老项目试点北京，出于几个方面的考虑。

首先，不同于福利性养老机构，和熹会老年公寓定位于中高端老年人群体，北京的高收入和高知识这类群体远高于其他城市。

其次，北京拥有全国最集中最丰富的医疗资源，从而保障目标客户最重要的医疗保健需求。因此，北京和熹会承担了保利地产在养老产业商业模式实验的职责，而专门成立的保利安平公司将成为保利提供养老服务的窗口机构，负责将“和熹会”作为保利在养老地产的专业品牌向全国推广并提供运营管理的职能。

在养老住宅的盈利路径上，保利地产也有着自己的规划。在短期内，保利的养老住宅建设和运营处于投入阶段，将通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；在中期内，保利养老住宅将用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，保利将用8-10年的时间使其养老住宅和服务产品发展达到发达国家的盈利水平，并打通金融通道、实现房地产投资信托资金("REIT")上市。

未来，保利地产将以全产业链形式进入养老产业，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。保利地产计划在十年内建设50个养老机构，每个机构大约200-300个床位；同时，在每个新建50万平方米社区配备一万或者8000平方米的老年持有公寓；并在2-3年内投入3-5亿元，对所有保利旧社区进行适老化改造，加强社区关怀，引进相应服务。

在此基础上，保利还在三亚、成都、丽江等风景秀美、气候宜人的城市，利用现有项目资源，衔接相应客户群，试点老年旅游、分时度假形式的“候鸟式”养老地产项目。

而2014年7月，保利地产将与中国老龄委在广州保利世界贸易中心共同举办“2014首届中国国际老龄产业博览会”，并以此次博览会为推广平台，成立中国养老适老产业联盟，顺畅养老产业链，保障养老适老产品的品质，促进养老产业的健康发展。

数据来源：公司网站、德勤采访和分析

养老服务机构：设施运营支撑者

养老住宅除了给老年人提供适合他们居住的场所，还需要提供保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求。因此，老年教育、文化、体育、娱乐、旅游、养生、健康管理、医疗保健、护理等一系列配套措施的建设、完善和运营都是养老住宅必不可少的元素；作为提供这些养老服务产品开发和运营管理的养老服务机构则更是整体养老住宅市场不可或缺的重要力量。

中国的养老服务业才刚刚起步，但是我们也观察到越来越多的机构加入到这个市场。从表2可以看出，目前中国的养老服务市场主要以老年公寓、服务中心、护理院等实体养老机构形式提供介护型和长期看护型的养老服务，并以专业居家生活照料和护理服务为辅。

很多国外的养老服务机构也开始进军国内市场，与国内公司成立养老服务公司或自行建立养老服务相关公司，期待在中国养老服务市场上大展拳脚。与地产商注重养老住宅建设的策略不同，目前在中国运营的养老机构，尤其是外资养老机构，主要通过在城市中心的住宅社区租赁改造养老设施，提供中高端的养老服务。

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作者

吴苹       主管合伙人   德勤中国生命科学与医疗行业

何锦荣   主管合伙人   德勤中国房地产行业