2014 年中国房贷市场报告

《2014 年中国房贷市场报告》（全文下载）在全面分析融 360已涵盖全国 35 个城市 500 家银行 2014 年房贷数据，对过去一年房贷市场情况进行盘点，并对重大政策进行回顾，力图通过多个维度清晰展现 2014 年房贷市场全貌。

2014 年走势与历年前松后紧的情形，截然相反。全年平均利率走出“抛物线”之势，上半年房贷政策不断收紧，利率不断上行，在年中达到最高值。下半年受调控政策的影响，房贷政策渐趋宽松，利率一降再降。12 月，一线城市最低利率重返 8 折时代，部分热点城市利率几近探底，房贷政策在年底进入一年中最为宽松的时期。

统计显示，北上广深一线城市全年平均利率呈现“中间高两头低”的走势，12 月平均利率降至 5.90% 附近，相当于基准利率 9.6 折。而以南京、杭州、苏州、天津、成都、青岛、武汉、东莞、长沙、重庆等为代表的二三线热点城市，下半年利率一路下滑，12 月也降至基准以下。

对于 2015 年房贷走势，融 360 认为宽松仍为市场主基调。央行很有可能会有 2-3 次降息；各地公积金贷款政策将进一步放宽，更多城市将推行异地贷、提供最高贷款额度、降低首付比例等措施；二套房贷款政策呈现“个性化”发展趋势，银行将依据各地情况制定差异化政策，且降低二套房首付比例是大势所趋。

对于 2015 年楼市政策发展方向，融 360 预测中央对楼市的态度由维稳向刺激需求转变，一线城市限购政策松绑概率较大。此外，降低二手房交易营业税及契税税率，或者降低税费免征年限等减免税费措施也有望出台。

政策回顾

2014 年，中国楼市经历了空前的萧条期，为了稳定楼市，自 6 月开始，地方政府不仅陆续取消限购，还不断给银行施压放松房贷，然而效果却不甚乐观。随后中央层面出面救市，针对房贷政策紧缩这一致使楼市低迷的关键因素对症下药，先后发布 “9.30”新政、公积金新政，年底更是宣布降息。在一系列政策利好的影响下，年底楼市出现回暖迹象。

“限购令”淡出历史舞台

2014 年，房地产市场骤然遇冷，楼市持续下行，促使地方政府陆续松绑限购政策。从 6月 26 日呼和浩特第一个正式发文取消限购开始，各地陆续加入到限购松绑戒取消的队列中。截至目前，全国 46 个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚 5 个城市未取消限购，这也标志着实行了 3 年多的限购政策已淡出历史舞台。

“9.30”央行房贷新政打响中央救市首枪

9 月 30 日，央行、银监会联合发文《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称“9.30”新政），涉及认贷不认房、加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求等多项政策。新政的执行大大降低了改善型购房者的购房门槛，是限贷政策的一次重要松绑，短期内刺激成交量回升，促进了楼市回暖。 “9.30”新政，标志楼市救市已由地方转向中央层面，打响中央救市首枪。

突击降息给楼市一剂猛药

11 月 21 日，央行突然宣布降息，将一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分点，相当于给房贷利率打了 9.4 折。 降息促使不少还在观望的购房者果断入市， 降息后多地楼市成交量骤增，对房地产市场的回暖起到直接的推动作用。

公积金新政：改革与救市一举两得

10 月 14 日，住建部、财政部和央行联合出台住房公积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型住房，推进异地贷款业务。随后，包括北京、上海在内，已陆续有超过 40 个城市落实公积金新政，其中有不少城市开放了省内甚至全国公积金异地贷款，此举对完善公积金贷款制度、提高公积金使用率具有重要意义。融 360 认为，相关部委在地方政府急于救市的大环境下推出公积金新政，可谓一举两得，一方面，由于楼市低迷，各地对改革积极主动，响应速度之快让人惊叹，一月之内超35 城出台细则。另一方面，有效盘活公积金，对楼市交易也有较大推动作用。

房贷走势分析及楼市发展预测 

房贷预测

央行或有 2-3 次降息  2015 年房贷宽松是主基调

与2014 年前紧后松的走势有所不同，2015 年上半年银行很可能会延续 2014 年年底宽松的房贷政策。从下半年开始楼市有望出现好转，中央支持政策戒随之赺紧， 在房贷额度逐渐耗尽和央行降息挤压利润空间等因素影响下，银行可能会逐渐收紧房贷。但总体来看，2015 年房贷政策将呈现前松后紧的走势。

融 360 预测，央行有望执行 2-3 次降息，2015 年房贷环境将以宽松为主基调，低利率将刺激更多的潜在购房者入市，从而促使部分热点城市的楼市更快回暖，但对于明显供过于求的三四线城市则影响效果有限。

二套房贷款政策“各自为政”  首付比例将降低

曾几何时，首套房首付 3 成以上、二套房首付 6 成以上是全国通行的标准，但“9.30”新政中规定，在不限购的城市，对拥有 2 套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，再申请贷款购买住房，银行可根据借款人偿付能力等自行确定首付款比例和贷款利率水平。 这表明银行对二套房的认定及相应的贷款政策也一改此前一刀切的做法，开始向各自为政转变。

融 360 监测数据显示，目前全国已有部分银行重新制定了二套房贷款政策，如西安的中国银行规定，名下有 2 套以上住房且贷款还清，首付最低 40%，利率基准。南京紫金农商行规定，名下有 2 套以上住房且贷款还清，首付最低 30%，利率基准。融 360 预计， 2015年个性化的二套房贷款政策将在更多银行出现，降低二套房首付比例是大势所趋。

公积金贷款政策进一步宽松

自2014 年10月公积金新政发布以来，虽然已经有超过40个城市不同程度地放宽了公积金贷款政策，但是这些城市中绝大部分仅针对提高贷款额度、缩短公积金缴存期限、开放异地贷款中的一两项进行了调整，并且还有很多城市迟迟未对公积金新政有所表态，如一线城市中的广州和深圳，所以融 360 预计， 2015 年各地公积金仍将进一步落实新政，公积金贷款政策将更加宽松，更多城市将推行异地贷、提供最高贷款额度、降低首付比例等措施。

楼市预测

政府对楼市的态度由维稳向刺激需求转变

从取消限购、放松限贷，到公积金新政、央行降息以及调整普通住宅认定标准等， 2014年政府对楼市的种种调控举措，无一例外均将瞄头对准了释放需求、刺激消费，以往以打压需求为主的行政化调控政策陆续退出历史舞台。

融 360 预计，2015 年政府调控仍将延续 2014 年的思路，未来一段时期，政府可能更倾向于运用金融、财税等市场化手段， 如降低二手房交易税费，甚至降低首付成数等，促使潜在的需求转化为成交量，而行政化调控手段会越来越少。

初步建立楼市调控长效机制

取消限购、建立不动产登记制度、推动房地产税改革……种种迹象表明，中央政府对房地产的调控思路已经成熟。过去十年以行政化为主的调控方式，将迎来一个突破，2015 年将进入以市场为主导的调控模式，楼市调控的长效机制呼之欲出。 有消息透露，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，具体方案可能会在今年两会前后公布。

一线城市限购政策松绑概率大

以“9.30”新政为开端， 国家层面出台的放松限贷、公积金新政、降息等一系列政策虽对楼市回暖起到了一定的催化作用，但依然没有改变房价下行的颓势。融 360 预计，2015年一线城市即使不全面取消限购，也有很大的可能降低限购门槛，如降低对外地人连续缴存社保年限的要求及购买二套房的权利、松绑高端住宅限购等。 

减免房产交易税费

据不完全统计，截至 2014 年年底，已经约有 30 个城市推行了税费减免政策。融 360分析认为，为了进一步刺激需求， 2015 年地方政府及中央很可能在房产交易税费上做文章，比如降低二手房交易营业税及契税税率，或者降低税费免征年限等。 而对于现行的 “不满五年或非唯一二手房交易需缴纳 20%个人所得税”这项规定，或许也有计划被废除。

（编辑：wenqi）